曹德明: 近亲转让(甩名)全解构

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早年不少夫妇以联名方式置业,除了更易通过入息要求外,双方亦有「名份」更具保障。然而,当夫妇于若干年后累积一定资金并打算再置业时,近年不少人先会以近亲转让(甩名)方式,将物业业权转至其中一方,好让另一方回复首置身份才置业。以一对夫妇联名购入600万元物业为例,双方各持一半业权,如丈夫转让一半业权给妻子,妻子只需缴交600万元x50%x1.5%=4.5万元的「从价印花税(AVD)」。

为何要先回复首置身份?如买家现时已拥有一个物业,再置业买家便须缴付第一标准从价印花税,即为新物业楼价15%。以购买一个800万元的新物业为例,若买家当时拥有其他物业,从价印花税会以第一标准税率计算,即800万元x15%=120万元;如买家没有任何物业,则以第二标准税率计算,即只需缴交800万x3.75%=30万元的印花税,两者相差高达90万或75%。

因此,不少早前以联名方式置业的人士,会透过业权转换方式,先回复首置身份,待买新物业时,可节省更多印花税开支。除了夫妇以外,父母,兄弟姐妹以及子女等关系亦可做到近亲转让业权。早前有报导指某城中名人于早年购入一物业,近期以内部转让方式售予其母亲,回复首置身份后另再购买新物业。

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此外,于正常情况下,购入物业后3年或以内转售或转让该物业,须缴付10至20%的「额外印花税(SSD)」。但以近亲转让方式转让业权,则可豁免缴付此印花税。但要注意,转名后若想再出售其物业,则需要等3年后才不用缴付额外印花税。

虽然近亲转让有其好处,但亦有不少注意事项。首先,「甩名」转让物业后须重新申请按揭,银行亦会为物业重新进行估价,申请人亦需要通过入息审查,宜事前先计算自身的供款能力。第二,近亲转让只适用于现楼,购买一手楼花之买家于楼花期内是不可进行任何转名或除名等手续。第三,银行首两至三年的按揭条款均设有罚息期,因此在罚息期后才「甩名」,方可免被银行罚息。第四, 如转让时的成交价严重偏离市价,税局有可能追回其印花税之差额,严重的甚至不能获银行批出按揭。

撰文: 经络按揭转介首席副总裁曹德明


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